भूप्रेमींनो, जमीन खरेदी करताना किंवा तिचा वापर बदलताना एक अत्यंत महत्त्वाचे कायदे लक्षात ठेवायला हवेत. यापैकीच एक महत्त्वाचे कायदे म्हणजे – महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता, कलम ४९.

चला, समजून घेऊया हे काय आहे, ते का महत्त्वाचे आहे, आणि आपल्या गुंतवणुकीवर त्याचा काय परिणाम होतो – एका मध्यमवर्गीय व्यक्तीच्या कथेतून…

एक कथा: शरदजींचा निर्णय

शरदजी एक साधे, मध्यमवर्गीय कुटुंबप्रमुख. त्यांच्याकडे गावाजवळ 1 एकर शेती होती. पण शरदजींनी ठरवले – आता शेती न करता, त्या जागेवर एक छोटं घर बांधायचं आणि ते भाड्याने द्यायचं. काही उत्पन्न मिळेल, असा त्यांचा विचार होता.

ते बांधकाम सुरू करत होते, तेवढ्यात महसूल खात्याकडून नोटीस आली –

“कलम ४९ अंतर्गत बिगर-कृषी परवानगी न घेता जमीन वापर केल्यामुळे ही कारवाई करण्यात येत आहे.”

शरदजींना धक्का बसला. काय चूक केली हेच समजत नव्हतं. त्यांनी स्थानिक वकिलाचा सल्ला घेतला. तेव्हा समजलं…

काय आहे कलम ४९?

कलम ४९ म्हणजेच "Use of Agricultural Land for Non-Agricultural Purposes".

म्हणजे जर शेतीसाठी राखीव (agricultural classified) जमीन तुम्ही घर, दुकान, गोदाम, कारखाना, रेसॉर्ट इ. साठी वापरणार असाल, तर तुम्हाला महसूल विभागाकडून ‘बिगर-कृषी परवानगी’ घेणे कायद्याने बंधनकारक आहे.

महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता – कलम ५९

परवानगी न घेतल्यास?

• तुमच्यावर दंडात्मक कारवाई होऊ शकते

• बांधकाम थांबवण्याचे आदेश येऊ शकतात

• जमीन जप्त होण्याची शक्यता असते

परवानगी घेण्याची प्रक्रिया:

1. तहसील कार्यालयात अर्ज करा

2. अर्जात खालील माहिती द्या:

   • जमीन मोजणी क्रमांक

   • वापर बदलाचा हेतू (घर / दुकान इ.)

   • प्रस्तावित बांधकामाचा आराखडा

3. ग्रामपंचायत / नगरपालिका यांचे NOC घ्या

4. बिगर-कृषी वापर शुल्क भरा (जमिनीच्या बाजारमूल्यावर आधारित)

5. महसूल अधिकारी अर्ज तपासून मंजुरी देतात

   महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता – कलम १७

अर्जासाठी आवश्यक कागदपत्रे:

• सातबारा उतारा

• 8A उतारा

• भू नकाशा

• बांधकाम आराखडा

• NOC (ग्रामपंचायत / नगरपालिका)

• आधार / पॅन कार्ड

शरदजींचा अनुभव:

शरदजींनी ही सर्व प्रक्रिया पुन्हा नीट केली. महसूल कार्यालयात अर्ज केला, ग्रामपंचायतीचे प्रमाणपत्र मिळवलं, फी भरली आणि काही आठवड्यांत त्यांना अधिकृत परवानगी मिळाली. त्यांचं बांधकाम पुन्हा सुरू झालं – आता कायदेशीर मार्गाने!

काय शिकावं?

• जमीन खरेदी केली म्हणजे लगेच घर बांधता येत नाही

• जमिनीचा वापर बदलायचा असेल, तर कलम ४९ अंतर्गत ‘बिगर-कृषी वापर परवानगी’ घ्यावीच लागते

• कायद्यानुसार प्रक्रिया केली, तर भविष्यात कुठलाही त्रास होत नाही

महाराष्ट्रात जमीन गुंतवणूक करताना महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता – कलम ४९ ही बाब अत्यंत महत्त्वाची आहे. आपण जर ती जमीन बिगर-कृषी वापरासाठी घेत असाल (जसे की घर, ऑफिस, दुकान, गोडाऊन), तर ती कायदेशीरपणे अधिकृत करण्यासाठी ही परवानगी घेणे आवश्यक आहे.

आपल्या गुंतवणुकीचा फायदा होण्यासाठी कायद्यानुसार वाटचाल करणे गरजेचे आहे – आणि हेच शरदजींच्या कथेतून आपल्याला शिकायला मिळते.

👉 MyBhumi Property Blog