रामचंद्र जी, उम्र लगभग 58 साल, महाराष्ट्र के एक छोटे से कस्बे में रहते हैं। जीवनभर की कमाई से उन्होंने एक सुंदर सा मकान बनाया था। लेकिन अब बच्चे शहर में बस गए थे और रामचंद्र जी ने सोचा कि क्यों न यह पुराना मकान बेचकर शहर में छोटा फ्लैट ले लिया जाए?

परंतु…

घर बेचने का निर्णय जितना आसान लगा, उतना ही मुश्किल साबित हुआ।

बिना मूल्यांकन के तय किया घर का दाम

गलती 1 – मार्केट रिसर्च के बिना प्राइस फिक्स करना

रामचंद्र जी ने सोचा, “मेरे मकान की कीमत कम से कम ₹80 लाख तो होगी!”
लेकिन उन्होंने ना तो आसपास की प्रॉपर्टी की कीमत देखी, ना ही किसी प्रोफेशनल से वैल्यूएशन करवाया। नतीजा — उन्होंने ₹20 लाख ज्यादा दाम मांग लिया, जिससे buyers दूर हो गए।

सीख:
हमेशा किसी Registered Property Valuer से मूल्यांकन कराएं। Market rate, Circle Rate और Deal history देखें।

दस्तावेज़ अधूरे थे

गलती 2 – सारे कागजात तैयार नहीं रखना

पहला interested buyer आते ही बोला –
"Mutation क्यूँ नहीं हुआ? Sale deed कहां है? Occupancy certificate है क्या?"

रामचंद्र जी चौंक गए। उनके पास बस पुराना बिजली बिल और टैक्स रसीद थी।
Buyer चला गया।

जरूरी दस्तावेज़:

• Sale Deed

• Mutation Record

• 7/12 Extract (यदि applicable)

• NOC (if flat)

• Encumbrance Certificate

• Completion/Occupancy Certificate

  "7/12 की चूक – एक खेत का सौदा और अधूरी तैयारी"

 एजेंट पर पूरी तरह निर्भर रहना

गलती 3 – बिना जानकारी के एजेंट पर भरोसा

रामचंद्र जी ने एक स्थानीय एजेंट को पूरा काम सौंप दिया। एजेंट ने 2 महीने तक फर्जी ग्राहक लाए और ₹50,000 "रजिस्ट्रेशन खर्च" में खा गया।

सीख:
एजेंट जरूरी हैं, लेकिन blind trust मत कीजिए।
RERA registered और verified agent चुनें।

ऑनलाइन प्लेटफॉर्म का न इस्तेमाल

गलती 4 – डिजिटल तरीकों की अनदेखी

रामचंद्र जी ने प्रॉपर्टी सिर्फ एक छोटे से एजेंट को दी थी।
ना OLX, ना 99acres, ना Magicbricks, ना सोशल मीडिया का इस्तेमाल।

सीख:
आज के जमाने में Facebook Marketplace, WhatsApp Groups, YouTube Shorts से भी genuine buyers मिल सकते हैं।

 प्रॉपर्टी को अच्छी तरह से दिखाना नहीं

गलती 5 – घर को buyer के लिए तैयार नहीं करना

घर में दीवारों का paint उखड़ा हुआ था, किचन गंदा और सामान बिखरा पड़ा था।
Buyer आया, और अगले ही मिनट चला गया।

सीख:
House Staging जरूरी है — साफ-सफाई, छोटी मरम्मत और एक नया coat of paint आपका deal फाइनल करवा सकता है।

Buyer के साथ transparency नहीं रखना

गलती 6 – प्रॉपर्टी की कमियाँ छुपाना

रामचंद्र जी ने मकान की सीलन और पुराने drainage की दिक्कत छुपाई।
जब buyer ने खुद engineer से survey करवाया, सौदा टूट गया।

सीख:
Buyer को विश्वास में लें। जो कमी है, वह upfront बताएं। इससे deal टिकाऊ बनती है।

"एक सौदा… और कई गलतियाँ – रवि की प्रॉपर्टी बेचने की कहानी"

Price Negotiation की Strategy नहीं

गलती 7 – आखिरी कीमत पर अड़ जाना

Buyer ₹73 लाख दे रहा था, लेकिन रामचंद्र जी ₹80 लाख से नीचे नहीं जा रहे थे।
3 महीने बाद जब property ₹65 लाख में बिकी, तब पछतावा हुआ।

सीख:
Negotiation एक कला है — Buyer को थोड़ा margin दीजिए, लेकिन खुद की लिमिट तय करके बैठिए।

Legal Verification नहीं कराना

गलती 8 – Title, Encumbrance Verification ना कराना

Buyer के वकील ने पूछा — "क्या ये land litigation में है?"
रामचंद्र जी के पास जवाब नहीं था।
नतीजा — Buyer legally verified property की तरफ चला गया।

सीख:
Sale से पहले एक Advocate से full title check और Encumbrance certificate बनवाइए।

Emotional Decision लेना

गलती 9 – भावुक होकर जल्दी सौदा कर लेना

एक buyer ने सीधे ₹70 लाख देने का वादा किया — बिना देखे।
रामचंद्र जी भावुक हो गए और दस्तावेज साइन कर दिए।
2 हफ्ते बाद buyer गायब हो गया और पैसे भी नहीं दिए।

सीख:

Real Estate में भावना नहीं, सिर्फ डॉक्युमेंट और लॉ पर काम कीजिए।

Tax Planning नहीं करना

गलती 10 – Tax और Capital Gain की जानकारी नहीं लेना

जब घर बिका ₹68 लाख में, तो अचानक ₹10 लाख का Capital Gain Tax सामने आया।
रामचंद्र जी को नहीं पता था कि इसे कैसे बचाया जा सकता है।

सीख:

• Section 54 और 54F जैसे Tax exemptions का फायदा लीजिए।

• Advance Tax और ITR filing से related तैयारी पहले करें।

6 महीने बाद रामचंद्र जी को सच्चाई का एहसास हुआ।

उन्होंने सीखा कि:

👉 सिर्फ प्रॉपर्टी बेचना ही नहीं,
👉 सही समय, सही तैयारी, सही mindset और सही दस्तावेज़ होना ज़रूरी है।

आज वह अपने अनुभव को दूसरों को सिखा रहे हैं — ताकि किसी और को नुक़सान न हो।